A morte do locatário não encerra automaticamente a locação. Venosa explica que a lei preserva a continuidade, com regras de sub-rogação distintas para locação residencial e não residencial. Entender quem assume o contrato evita ruptura indevida.
Conceito central: continuidade com critério
No residencial, a lei protege a família e a dependência econômica. No comercial, protege a continuidade da atividade, permitindo que o espolio ou sucessor assuma. A operação precisa identificar rapidamente quem tem legitimidade.
Aplicação em locação residencial
O contrato continua com cônjuge, companheiro ou herdeiros que residiam no imóvel. A prova de residência e dependência é essencial. O erro comum e tratar qualquer ocupante como novo locatário sem base legal.
Aplicação em locação comercial
No comercial, o espolio ou sucessor do negócio pode assumir, desde que haja continuidade da atividade. Isso exige documentos societarios, inventario ou prova de sucessão. A falta de documentos gera inseguranca e conflito.
Procedimento recomendado
- Solicitar documentação de legitimidade do sucessor.
- Atualizar cadastro das partes e contatos.
- Formalizar aditivo contratual quando necessario.
- Manter registro de comunicações com a família ou espolio.
Riscos se mal conduzido
Sem critério, a imobiliária corre o risco de cobrar de quem não é parte, ou de permitir ocupação irregular que mais tarde vira litígio. O livro mostra que a solução correta depende da identificação jurídica dos sucessores, não apenas da convivencia fática.
Quem pode assumir e como provar
No residencial, cônjuge, companheiro, herdeiros necessarios e pessoas que viviam na dependência econômica podem assumir, desde que residissem no imóvel. No comercial, o espolio ou o sucessor no negócio pode manter a locação. O livro reforça que a prova da legitimidade e o ponto central.
Residencial: cuidado com ocupantes estranhos
Se o ocupante não se enquadra nas hipóteses legais, ele e considerado estranho a locação. A imobiliária precisa analisar a situação com calma para evitar cobranças indevidas ou despejo inadequado.
Comercial: continuidade da atividade
No comercial, a sub-rogação só faz sentido quando o negócio continua. Se a atividade acabou, o contrato pode ser encerrado. A documentação societaria é fundamental para definir a legitimidade.
Checklist adicional
- Solicitar certidao de obito e documentos de parentesco.
- Comprovar residência ou dependência econômica no residencial.
- No comercial, comprovar continuidade do negócio e sucessão.
O livro mostra que a sub-rogação protege a continuidade, mas exige prova. Sem ela, a ocupação pode ser considerada irregular.
Quando a ocupação vira problema
Se o ocupante não se enquadra nas hipóteses legais, ele passa a ser estranho a locação. O livro aponta que, nesses casos, a via adequada pode ser possessoria, não necessariamente despejo. Isso exige análise jurídica cuidadosa.
Perguntas práticas
- O ocupante residia no imóvel e dependia economicamente?
- Há documentos que comprovam essa relação?
- No comercial, há continuidade do negócio?
Sem essas respostas, a operação corre risco de agir contra a parte errada. O livro reforça que sub-rogação e tema de prova, não de intuição.
Atualização cadastral e comunicação
Após a morte do locatário, a primeira tarefa e atualizar cadastro e contato. O livro mostra que a inseguranca nasce quando a imobiliária continua cobrando sem clareza de quem responde. A formalização protege as partes.
Em termos práticos, a comunicação deve explicar quem assumiu, qual é a base legal e quais documentos faltam. Isso reduz conflito e acelera regularização.
Resumo executivo
Sub-rogação protege continuidade, mas exige prova. Quem assume precisa estar dentro das hipóteses legais. Sem isso, a ocupação pode ser contestada.