Ao tratar da cláusula penal na locação, Venosa reforça um principio básico: a multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Isso não é detalhe de redação; e requisito de validade. O art. 4 da Lei 8.245/91 impõe equilíbrio, e a jurisprudencia costuma reduzir multas cheias quando a cláusula ignora proporcionalidade.
Conceito central: multa compensatória, não castigo
A multa por rescisão serve para compensar o locador pelo descumprimento do prazo pactuado. Ela não pode funcionar como punição absoluta, nem bloquear o direito de desocupação. O livro destaca que a lei permite a rescisão pelo locatário, desde que a multa seja paga proporcionalmente ao tempo não cumprido.
O gestor que cobra multa integral, sem calcular proporcionalidade, cria dois problemas: ele perde parte da cobrança no Judiciario e desgasta a relação com o locatário, que percebe a cláusula como abuso.
Aplicação em locação residencial
Na residência, a necessidade de mudança e frequente (família, renda, trabalho). A lei admite a rescisão, mas exige a multa proporcional. A prática correta e deixar claro no contrato a formula (ex.: multa total dividida pelo prazo, multiplicada pelos meses restantes). Esse critério evita discussão posterior.
Outro ponto importante: se a locação já esta por prazo indeterminado, entra a necessidade de aviso prévio. Cobrar multa cheia em situação de prazo indeterminado costuma ser questionado.
Aplicação em locação comercial
No comercial, o impacto econômico da saida costuma ser maior, pois existe ponto, clientela e investimento. Mesmo assim, a regra da proporcionalidade permanece. O contrato pode estabelecer multa mais robusta, mas precisa manter lógica de proporcionalidade e razoabilidade. Quanto mais longo o prazo, mais relevante e demonstrar que a multa se vincula ao período não cumprido.
Erros práticos que derrubam a multa
- Cláusula com multa fixa integral em qualquer hipótese.
- Multa cumulada com despejo e outras penalidades sem base.
- Ausencia de formula clara no contrato.
- Cobrança sem memória de cálculo.
Checklist de redação e cobrança
- Definir a multa total e a formula proporcional.
- Distinguir multa moratoria (atraso) de multa compensatória (rescisão).
- Prever a forma de aviso e o canal de comunicação.
- Manter memória de cálculo pronta para acordo ou judicialização.
O ensino central do livro e pragmatico: a multa só protege se for executavel. Cláusula exagerada pode soar forte no papel, mas se torna fraca na prática.
Exemplo simples de cálculo
Se a multa total equivale a tres aluguéis e o contrato era de 30 meses, cada mes "vale" 0,1 de aluguel na multa. Se o locatário sai faltando 10 meses, a multa proporcional tende a ser um aluguel. Essa clareza evita discussão e facilita acordo.
Como documentar sem gerar conflito
- Indicar no contrato a formula de proporcionalidade, não apenas o valor total.
- Separar multa de rescisão de multa por atraso.
- Prever canal de aviso e prazo razoável para desocupação.
Quando a multa vira problema
A multa vira problema quando tenta impedir a rescisão. O livro mostra que a lei assegura a liberdade de deixar o imóvel, desde que se cumpra a obrigação compensatória. Cláusula que exige prazo mínimo inegociável ou multa absoluta tende a ser relativizada.
Residencial vs comercial na prática
No residencial, a multa proporcional protege o locador sem inviabilizar a mudança do inquilino. No comercial, ela precisa dialogar com o investimento feito no ponto. Quanto maior a personalização do imóvel, maior a necessidade de um contrato claro sobre rescisão e amortização.
Conclusão operacional: multa proporcional bem descrita reduz litígio e acelera recebimento. Multa genérica aumenta desgaste e reduz recuperação real.
Perguntas que o gestor deve responder
- qual é o prazo contratual total e quantos meses restam?
- A multa foi definida para rescisão ou para atraso?
- O locatário cumpriu parte substancial do prazo?
- Existe acordo que altera a regra original?
O livro mostra que a multa proporcional se justifica pela parte não cumprida do contrato. Quando a equipe responde a essas perguntas antes de cobrar, reduz litígio e aumenta a chance de acordo.