Venosa trata a preterição da preferência como evento com efeitos patrimoniais relevantes. Não é apenas uma falha formal. Quando o locatário e preterido, ele pode buscar medidas que afetam a estabilidade da venda, com impacto direto na liquidez do negócio.
Conceito central: segurança jurídica do negócio
O direito de preferência serve para proteger o locatário e dar previsibilidade ao mercado. Quando o locador ignora a oferta, o negócio pode se tornar discutivel. Isso afasta compradores e encarece a transação.
Impacto em locação residencial
No residencial, a preterição pode gerar demanda com objetivo de indenização e, em alguns casos, de adjudicação. O custo e duplo: jurídico e reputacional. O comprador tende a exigir garantias adicionais quando percebe risco de disputa.
Impacto em locação comercial
No comercial, a disputa envolve a continuidade do ponto e pode paralisar a estratégia de venda. A preterição muitas vezes vira argumento para questionar a validade do negócio e gera perda de tempo e de valor.
Como prevenir
- Adotar checklist obrigatório antes de listar imóvel locado.
- Registrar prova de oferta e de prazo concedido.
- Manter arquivo digital pronto para auditoria.
- Instruir equipe comercial sobre as consequencias da preterição.
Quando já ocorreu a preterição
O livro reforça a necessidade de avaliar risco com rapidez. Se há falha na oferta, o melhor caminho costuma ser negociar antes que o litígio se instale. O custo de corrigir cedo é menor do que o custo de defender um negócio juridicamente frágil.
Consequencias práticas mais comuns
Quando a preferência e preterida, o locatário pode buscar adjudicação ou indenização, conforme o caso. Isso afeta diretamente a estabilidade do negócio e pode travar a transação. A operação perde tempo e valor.
Impacto na due diligence
Compradores e investidores analisam se o direito de preferência foi respeitado. Sem prova documental, a negociação perde liquidez. O livro sugere que a formalidade não é excesso, mas mecanismo de seguranca para a venda.
Como mitigar quando o erro já ocorreu
- Reavaliar a venda com transparência imediata.
- Tentar acordo rápido com o locatário.
- Documentar todas as tratativas e respostas.
Em resumo, preterição não é detalhe. É risco real que pode comprometer o negócio.
Quando o risco vira custo real
O custo da preterição não é apenas jurídico. É tempo, perda de comprador e necessidade de renegociação. O livro aponta que o locatário bem orientado costuma reagir rapidamente, e o negócio perde liquidez.
Perguntas de due diligence
- Existe prova documental da oferta?
- O prazo foi respeitado?
- O contrato final manteve as condições ofertadas?
Esses pontos são os primeiros checados por compradores e advogados. Sem eles, o negócio fica exposto.
Como estruturar a due diligence de venda
Antes de vender, e prudente reunir contrato, aditivos, comprovantes de envio de oferta e resposta do locatário. Esse pacote reduz inseguranca do comprador e protege a liquidez da operação.
O livro mostra que preterição não é um detalhe formal; ela altera a estabilidade do negócio e pode gerar medidas com impacto real no patrimonio.
Resumo executivo
Preferência ignorada gera risco real e afeta liquidez. A melhor defesa e a documentação preventiva. Sem ela, o negócio fica vulneravel a medidas que podem comprometer a venda.
Como reduzir impacto reputacional
Quando a preferência e ignorada, o locatário tende a compartilhar a experiencia. Isso afeta a percepção da imobiliária no mercado. Documentação e transparência reduzem esse dano.
Mesmo quando a venda parece concluida, a falta de oferta formal pode reabrir tudo. O livro trata isso como risco estrutural, não como detalhe.