O prazo decadencial da renovatória e um dos pontos mais severos da Lei do Inquilinato. Venosa ressalta que não há elasticidade: perdeu o prazo, perdeu o direito. Por isso, a governança é mais importante do que a tese jurídica.
Conceito central: prazo como condição do direito
A renovatória só existe se a ação for proposta dentro da janela legal, normalmente entre um ano e seis meses antes do termo final. A decadencia extingue o direito, independentemente do merito. Isso muda a lógica da gestao contratual: a prioridade e o calendario.
Aplicação em locação comercial
Na carteira comercial, cada contrato elegivel precisa de um dono interno e de alertas automáticos. O erro mais comum e depender da memória do corretor ou do advogado externo. Quando o prazo chega, não há tempo para recuperar documentação e ajustar estratégia.
Como evitar perda de prazo
- Classificar contratos por risco de vencimento.
- Agendar alertas em tres momentos (12, 9 e 7 meses antes).
- Validar documentos e situação do ponto com antecedência.
- Decidir estratégia com o locatário antes da janela final.
Comparação com locação residencial
No residencial, esse prazo decadencial não existe porque não há renovatória. Isso reforça a necessidade de separar processos e não tratar todos os contratos como se fossem equivalentes.
O livro deixa uma mensagem operacional clara: governança de prazo é mais importante do que argumentação brilhante. Sem prazo, não há processo.
Calendario operacional recomendado
Se o contrato termina em data X, o planejamento precisa começar pelo menos um ano antes. Em carteira relevante, a regra é simples: contratos elegíveis entram em um funil jurídico com alertas e responsável definido.
Passos de governança
- Mapear contratos comerciais com prazo final definido.
- Identificar quais atendem aos requisitos da renovatória.
- Agendar alertas com antecedência de 12, 9 e 7 meses.
- Decidir estratégia e reunir documentos antes da janela final.
O custo de perder o prazo
Perder a janela significa perder o direito. Isso tira poder de negociação, expõe o negócio e pode gerar perda de ponto. O livro e categórico: decadencia e irreversivel.
Em resumo, a renovatória depende menos de eloquencia jurídica é mais de disciplina de calendario.
Perguntas de controle
- Quem e o responsável interno por este contrato?
- Quando termina o prazo e quando abre a janela?
- Os documentos exigidos estão atualizados?
- Há decisão prévia sobre renovar ou negociar?
Sem essas respostas, o prazo escapa. O livro reforça que prazo decadencial não perdoa.
Fluxo de decisão antes da janela
Se a empresa deseja permanecer, a decisão deve ser tomada antes de iniciar a janela de ajuizamento. Isso permite ajustar aluguel, negociar carencias ou preparar a ação. Se não deseja permanecer, há tempo de planejar a saida e reduzir perdas.
O livro deixa claro que a governança não é apenas jurídica, e estratégica: perder o prazo pode obrigar a empresa a sair ou aceitar condições ruins.
Resumo executivo
Se o contrato e elegivel e o prazo esta perto, o erro mais caro e a omissão. O livro reforça que o tempo e elemento constitutivo do direito. Por isso, o controle de prazo vale mais do que qualquer argumento posterior.
Boas práticas de carteira
Em carteira com muitos contratos, o ideal e tratar a renovatória como pipeline: identificar, avaliar, decidir e executar. Essa rotiniza o tema é evita a dependência de memória individual.
Em resumo prático: quem mede prazo com planilha atrasada perde direito. Quem mede com alertas e dossiê atualizado transforma o prazo em vantagem competitiva.
Para contratos criticos, vale criar um "dossiê de renovação" com tudo pronto, evitando corrida na ultima hora.