As garantias locatícias são tratadas por Venosa como instrumentos de proteção do locador, mas com limites legais. A lei admite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciaria de cotas de fundo. O erro comum e exigir mais de uma garantia, o que é vedado.
Conceito central: risco, custo e executabilidade
Garantia não é apenas "seguranca". Ela tem custo, burocracia e impacto direto na conversão. A escolha deve equilibrar risco do contrato e capacidade de fechamento.
Aplicação em locação residencial
Na residência, a escolha precisa considerar renda, estabilidade e prazo. Exigir garantia excessiva pode afastar locatários bons. Por outro lado, aceitar garantia fraca em carteira sensível aumenta inadimplência. O critério deve ser claro e padronizado.
Aplicação em locação comercial
No comercial, o risco costuma ser maior e o ticket mais alto. Fianca forte ou seguro-fiança robusto podem ser necessarios. A decisão deve considerar o tempo de contratação, o investimento no ponto e a capacidade financeira do negócio.
Erros que geram problema
- Exigir duas garantias simultaneamente.
- Escolher garantia sem avaliar risco real do contrato.
- Ignorar validade e cobertura da garantia no tempo.
- Não atualizar garantia quando o contrato muda.
Politica recomendada
- Definir matriz de risco por perfil de contrato.
- Associar cada faixa de risco a uma garantia recomendada.
- Revisar a politica com dados de atraso e inadimplência.
- Documentar exceções e seus motivos.
A garantia ideal e a que protege o caixa sem travar o fechamento. O livro reforça que a lei permite proteção, mas exige critério.
Por que não pode exigir duas garantias
A Lei do Inquilinato veda a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato. O livro reforça esse limite e aponta que a cumulação pode gerar nulidade e enfraquecer o contrato. Em termos operacionais, isso exige politica clara de escolha.
Como decidir sem travar a conversão
Garantia forte protege o locador, mas pode reduzir a velocidade de fechamento. Garantia leve aumenta conversão, mas eleva risco. A escolha precisa considerar historico da carteira e o tipo de imóvel.
Residencial vs comercial
No residencial, a conversão é mais sensível a burocracia. No comercial, a robustez da garantia costuma ser mais importante. A politica deve ser distinta e baseada em dados de inadimplência.
Checklist adicional
- Definir critérios objetivos de risco.
- Padronizar documentos exigidos por garantia.
- Revisar garantias periodicamente em contratos longos.
A escolha correta de garantia protege o caixa sem bloquear o negócio. O livro mostra que o critério vale mais do que o "achismo".
Perguntas de risco que orientam a escolha
- qual é o historico de inadimplência desse perfil de contrato?
- Qual o custo de reposição do locatário se ele sair?
- Qual garantia oferece melhor equilíbrio entre risco e conversão?
- Existe politica clara para exceções?
O livro reforça que garantia e instrumento de gestao de risco, não só formalidade. Quando a escolha e racional, a carteira fica mais previsível.
Comparativo rápido das garantias
- Fianca: custo menor, mas depende de patrimonio do fiador.
- Caução: liquidez imediata, mas limitada em valor.
- Seguro-fianca: cobertura ampla, mas custo recorrente.
O livro sugere que a escolha deve considerar executabilidade, não apenas formalidade. A garantia só protege se for efetiva na hora do inadimplemento.
Resumo executivo
Garantia não é formalidade; e gestao de risco. O livro reforça que a escolha certa reduz inadimplência sem travar fechamento.
Gestao de exceções
Exceção sem justificativa vira regra e aumenta risco. O livro sugere registrar motivo e prazo para qualquer flexibilidade em garantia, evitando que a carteira perca consistencia.