O fiador e garantia pessoal. Venosa observa que a lei não permite que o fiador fique preso indefinidamente sem controle. Existem regras de exoneração e de continuidade da garantia até a devolução do imóvel, o que exige governança para evitar lacunas de cobertura.
Conceito central: continuidade e substituição
Mesmo quando o fiador pede exoneração, a garantia não desaparece de imediato. Existe um período de transição e, em muitos casos, o locador pode exigir substituição. A falha operacional esta em não controlar esse momento.
Aplicação em locação residencial
No residencial, a mudança de fiador é comum. Se a imobiliária não acompanha e não exige nova garantia, abre-se uma janela de risco exatamente quando o locatário pode estar instavel. A comunicação deve ser formal e registrada.
Aplicação em locação comercial
No comercial, a garantia pessoal pode ser insuficiente para contratos longos e de alto valor. Se o fiador se exonera, o risco aumenta. O gestor precisa ter protocolo claro de substituição e análise financeira da nova garantia.
Falhas recorrentes
- Ignorar notificação do fiador.
- Aceitar substituição informal sem documentos completos.
- Não registrar o aditivo contratual com nova garantia.
- Manter cobrança sem cobertura válida.
Rotina recomendada
- Registrar imediatamente o pedido de exoneração.
- Definir prazo para apresentação de nova garantia.
- Formalizar aditivo contratual com documentos.
- Suspender concessoes sem cobertura regularizada.
Gestao de fiador e controle de risco. Sem processo, a garantia vira ilusão.
O que a operação precisa controlar
Quando o fiador solicita exoneração, a imobiliária deve registrar o fato e acionar o locatário para substituição. Sem isso, a garantia pode se tornar ineficaz e deixar o contrato descoberto.
Residencial: risco de lacuna silenciosa
Em contratos residenciais, muitas vezes o pedido de exoneração passa despercebido. A falha aparece apenas quando surge inadimplência. O livro mostra que a garantia precisa ser monitorada como se fosse um ativo vivo.
Comercial: risco proporcional ao ticket
Em contratos comerciais, a ausencia de garantia forte aumenta o risco financeiro. A substituição deve ser feita com análise de capacidade econômica, não apenas com troca formal de nomes.
Checklist adicional
- Registrar notificação do fiador com data e protocolo.
- Definir prazo interno para substituição.
- Formalizar aditivo contratual com nova garantia.
O livro ressalta que a garantia só é útil se estiver ativa e válida. Gerir fiador e prevenir risco, não apenas arquivar documentos.
Documentação que evita lacuna
- Notificação do fiador com data certa.
- Resposta do locatário e proposta de substituição.
- Aditivo contratual formalizando a nova garantia.
Esses documentos reduzem o risco de cobrar sem garantia válida. O livro sugere que a governança de fiador deve ser tratada como rotina de risco, não como exceção.
Como comunicar e evitar ruído
O pedido de exoneração deve gerar resposta formal ao locatário, com prazo e exigência de nova garantia. Sem essa comunicação, o locatário pode alegar desconhecimento e o contrato fica fragilizado.
O livro demonstra que a eficácia da garantia depende da continuidade. A operação precisa tratar a substituição como item crítico de risco.
Resumo executivo
Fiador e garantia viva. Se a operação não monitora, fica exposta. O livro sugere tratar a substituição como etapa crítica do contrato, com prazo e dono definidos.
Impacto no fluxo financeiro
Se a garantia fica instavel, o risco de atraso aumenta e o caixa sofre. A gestao de fiador e parte da saude financeira da carteira, não apenas formalidade jurídica.