A ação revisional e instrumento de ajuste do equilíbrio econômico do aluguel. Venosa explica que ela não substitui a gestao contratual cotidiana. Ela existe para corrigir distorção relevante e comprovada, não para substituir negociação.
Conceito central: equilíbrio e prova de mercado
A revisional exige base comparativa. Sem amostra real de mercado (imóveis semelhantes, mesma regiao e tipologia), a ação vira tentativa subjetiva e tende a se alongar com pouco resultado. O livro enfatiza a necessidade de dados objetivos.
Aplicação em locação residencial
No residencial, a revisional costuma ocorrer quando o índice de reajuste não acompanha o mercado. O locador precisa demonstrar a defasagem e o locatário pode mostrar o contrario. A prova deve considerar bairro, metragem, estado e liquidez.
Aplicação em locação comercial
No comercial, a revisional impacta diretamente o fundo de comércio e a viabilidade do negócio. Por isso, o risco de conflito é maior e a prova precisa ser mais robusta. A comparação deve considerar fluxo, potencial comercial e caracteristicas do ponto.
Riscos de ajuizar sem critério
- Gasto com perícia sem ganho real.
- Conflito prolongado com locatário estratégico.
- Decisão judicial inferior ao que seria obtido por acordo.
- Perda de tempo em processo sem urgencia.
Modelo de análise pre-ação
- Coletar comparaveis reais e recentes.
- Auditar o historico de reajustes e descontos.
- Avaliar se um acordo direto resolve melhor.
- Definir objetivo claro (aumentar, reduzir ou estabilizar).
A ação revisional só faz sentido quando existe distorção comprovada. Sem dados, ela se transforma em custo jurídico e desgaste de relacionamento.
Quando a revisional vale o custo
O livro ressalta que revisional e medida excepcional. O gestor deve avaliar se a diferença entre aluguel contratado e aluguel de mercado compensa o custo do processo e o tempo de disputa. Sem distorção real, a revisional tende a produzir pouco ganho.
Prova que faz diferença
- Comparaveis reais e recentes no mesmo bairro.
- Imoveis com metragem e padrão semelhantes.
- Dados de anúncios e locações efetivas (não apenas pedidos).
Residencial vs comercial
No residencial, a revisional costuma ser mais sensível a variação de renda e oferta local. No comercial, a análise precisa considerar o potencial do ponto e a capacidade de pagamento do negócio. Por isso, a perícia costuma ser mais complexa.
Checklist adicional
- Revisar os reajustes já aplicados e o índice usado.
- Documentar motivos da defasagem com dados objetivos.
- Negociar antes de ajuizar, quando possível.
Revisional bem fundada protege o equilíbrio. Revisional sem prova vira custo e desgaste.
Sinais de que a revisional não vale o custo
- Diferença pequena entre aluguel contratual e mercado.
- Comparaveis fracos ou desatualizados.
- Contrato próximo de ser renegociado naturalmente.
- Relacionamento estratégico que pode ser resolvido por acordo.
O livro insiste: revisional não deve ser usada como "pressão". Ela funciona quando a distorção e clara e a prova e consistente.
Impacto no caixa e no relacionamento
Uma revisional mal conduzida pode destruir um relacionamento comercial que ainda era viavel. O gestor precisa avaliar se a revisão e a melhor alternativa ou se um acordo direto traria resultado mais rápido e com menos custo.
O livro aponta que a revisional e ferramenta, não rotina. O uso indiscriminado gera desgaste e pouca eficiência.
Resumo executivo
Revisional sem dados e desgaste. Revisional com prova e ferramenta legitima de equilíbrio. O livro aponta que a qualidade do comparativo decide o destino da ação.